돈을 벌면 세금을 낸다. 돈을 벌었는데도 세금 안 내는 경우가 있다. 그 중 하나가 1031 교환 거래 (like-kind exchange). 갖고 있던 부동산을 팔아서 이익을 봤더라도, 다른 부동산을 바로 구입하면 세금(양도 소득세)을 안 낼 수 있다.

비유하자면, 부동산 투자라는 이름의 기차에서 다른 객차로 옮겨 타는 것은 아직 기차에서 내린 것이 아니기 때문에 투자를 끝낸 것으로 볼 수 없다. 목적지에 도착한 뒤에 기차에서 내려, 돈을 들고 역 밖으로 나왔을 때 비로소 그동안 미뤘던 세금을 한꺼번에 정산하면 된다. 그것이 1031 exchange(동종 교환)의 기본 개념이다.

다만 기차 안에서 자리를 이동할 때는 동급의 일반석 안에서 움직이거나, 돈을 더 내고 우등석으로 옮겨가는 것은 괜찮지만, 우등석에서 거꾸로 일반석으로 내려가는 것은 안 된다. 만약 그 기차 안에서 사망하면, 그동안 내지 않고 미뤘던 세금은 모두 백지화(wipe out)된다. 자식은 부모가 과거에 안 냈던 세금을 하나도 책임질 필요가 없다는 뜻이다.

더욱이 부모 사망 시점의 시세로 자녀의 원가가 올라가기 때문에(step-up in basis) 자식이 상속 직후에 그 부동산을 팔면 양도소득세를 낼 필요가 없다. 부모는 1031로 세금이 없고, 자식은 상속을 통해서 세금이 없다. 좋은 전문가를 만나서 원가분리(cost segregation study)와 보너스 감가상각(bonus depreciation) 등의 여러 가지 절세 방법으로 잘 관리만 하면, 부모와 자녀 모두 부동산과 관련해서는 거의 모든 세금을 피할 수 있다. 합법적으로 말이다.

쉽게 설명해보겠다고 ‘기차 비유‘를 든 것이 더 이해하기 힘들게 만든 것은 아닌지 모르겠다. 어쨌든 1031 exchange라는 것은 갖고 있던 투자용 또는 비즈니스용 부동산(relinquished)을 팔아서 그 가격 이상의 다른 동종 부동산(replacement)을 취득하면 양도소득에 대한 세금이 새 부동산을 처분할 때까지 무기한 연기(tax deferral) 된다는 개념이다.

그럼 어떤 조건들을 갖춰야 완전한 면세 혜택을 받을 수 있을까? 첫째는 기존 건물을 판 뒤에 6개월 안에 새 건물을 사야한다. 둘째는 부동산 명의의 변동이 있어서는 안 된다. 법인이 팔았으면 새 건물도 그 법인 이름으로 사야한다. 부모가 팔았으면 자식 이름으로 구입하는 것이 안 된다.

셋째 조건은 같은 종류(like-kind)의 투자용 부동산이어야 한다는 것. 임대용 주택을 팔고 처음부터 내가 들어가서 살 주거용 주택을 구입하는 것은 안 된다. 넷째, 파는 부동산의 가격보다 구입하는 부동산의 가격이 조금이라도 비싸야 한다. (도움말 문주한 CPA).