노벨회계법인 홈  사업 면허  노동법  각종 세금  서류미비자  학자금

1031 교환이 여의치 않다면...

세금 납부를 연기할 목적으로 가장 일반적으로 사용되는 '1031교환 프로그램'이 여의치 않은 상황이 있다. 호텔이나 아파트 등에 재투자 하고 싶지만, 시장에 나와 있는 매물 자체가 많지 않아 정해진 기간 안에 매입이 쉽지 않은 데다, 가격도 너무 오른 경우이다. 즉, 잘못 투자하면 오히려 큰 손해를 볼 수 있다는 생각이 들 수 있다.

이때 사용할 수 있는 방법이, '디퍼드 세일즈 트러스트'(DST)라는 프로그램과 '머니타이즈드 인스톨먼트 세일즈'라는 프로그램이다. DST와 MIS는 모두 1031교환처럼 부동산 매각 후에 세금 납부를 연기할 수 있는 프로그램이다. 모두 제3자에게 부동산을 넘긴 후 제3자가 매각한다는 점에서도 같다. 다만, 이후에 세금을 납부하는 방식 및 수익금을 수령하는 방식에 있어서는 차이를 보인다.

1. DST

먼저 DST는 셀러가 트러스트에게 매각할 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것에서 시작한다. 그러면 트러스트는 셀러에게 차용증(Promissory Note)을 발행한다. 이때 셀러와 트러스트는 건물을 넘기는 가격 및 건물 매각 후 발생하는 수익을 어떻게 사용하고, 셀러에게 어떤 방식으로 돌려줄지를 협의하게 된다.

트러스트는 발생한 수익을 일정 기간에 걸쳐 매년 혹은 매월 정해진 액수를 돌려줄 수도 있고, 수익금을 이용해 셀러와 합의된 방식으로 투자 혹은 비즈니스를 할 수도 있다.

셀러는 트러스트로부터 돈이 들어오면 그 때부터 세금을 내게 된다. 즉, 매각 후 수익금에 대해 일시불로 세금을 내는 것이 아니라 매년 트러스트로부터 들어오는 액수에 대해서만 세금을 납부함으로써 세금 부담을 덜게 되는 것이다.

2. MIS

MIS도 셀러가 제3의 업체에게 매각한 건물의 명의를 오너캐리 방식으로 넘기는 것은 마찬가지다. 제3의 업체는 셀러에게 차용증을 발행하는 것도 같다.

하지만 셀러는 건물 매각 후 수익금을 수령하는 것이 아니라 그 수익금을 담보로 제3의 업체로부터 융자를 받을 수 있다. 융자금은 수익금의 95% 수준까지 가능하다.

이때 대출 기간 및 이자율 셀러와 제3의 업체가 합의하에 결정하지만 일반적으로 오너캐리에 대해 제3의 업체가 셀러에게 지불하는 이자율과 큰 차이를 보이지는 않는다. 또한 대출 기간도 30년으로 하는 것이 일반적이다.

셀러는 이렇게 융자한 금액을 투자나 비즈니스에 사용해야 하며, 융자기간이 끝난 후 내야 할 세금을 납부하게 된다. (뉴욕중앙일보 2018. 5. 15)